アイフルホーム霧島・鹿児島・熊本の注文住宅

土地ってだいたいいくら位するの？

土地の値段は、その場所場所で大きく違ってきます。

鹿児島県全体の土地価格の平均は２０１６年調べで　５万１００１円／㎡（坪単価：１８万８６００円／坪）

全国４７都道府県の中での地価ランキングは２０位とちょうど真ん中くらいに位置します。

※地価⇒土地の価格のことを言い、一般に単位土地面積当たりの価格で表示される。

 

それでは、鹿児島県内の土地の価格はどうなっているのか。

ココではアイフルホームのある鹿児島市・霧島市を例に挙げて土地の価格を見ていきます。

 

【鹿児島市】

鹿児島市の土地価格平均　１３万２０１０円／㎡（坪単価：４３万６３９９円／坪）

 

鹿児島市は、皆さん知っての通り

県庁所在地であり、鹿児島県の中では最大の街ですので県内の他市と比較するとやや高めのお値段です。

九州最大の街、福岡市の郊外の土地価格の相場とあまり変わらないくらいとの事。

 

実際にお家を建てる際の目安を鹿児島市の平均坪単価から行くと

平屋の平均が７０坪ほどなので３０１０万円

２階建ての場合は平均５０坪ほどなので２１５０万円といったところです。

 

【霧島市】

 

霧島市の土地価格平均　２万３３５３円／㎡（坪単価：７万７２０１円／坪）

 

鹿児島市と比べると約６分の１のお値段です。

霧島市は場所によっても大きな差はなく、平均価格を前後するくらいです。

 

実際にお家を建てる際の目安を平屋７０坪　２階建て５０坪で

霧島市の平均坪単価から行くと

平屋⇒５６０万円　２階建て⇒４００万円　といったところです。

 

冒頭にもあったように、立地や条件で土地の価格は大きく変わってきます。

目安の価格はご参考までご覧ください。

土地購入にはどんな諸経費がかかるの？

土地の購入には、思っている以上に多くの諸経費がかかってきます。

ここでは一般的にかかる費用を１つずつ見ていきましょう。

 

①仲介手数料

土地の多くは、売主 が不動産に土地を預け、不動産が売り主の代わりに土地の買い手を探します。

なので、買い手が決まった際はその買主と売主は、「いい土地を提供してくれてありがとう」「買主を見つけてくれてありがとう」という意味で

仲介手数料を払わなくてはいけません。（売買契約が成立したときのみ）

では、いくら払わなければいけないのか。

【売買価格（税抜）の３％＋消費税】が仲介手数料の計算方法です。

５００万円の土地を購入したとなると１６万２０００円の仲介手数料となります。

 

ただし

不動産が売り主の場合と、宅地建物取引業を持っていな者が仲介に入る場合は例外として

仲介手数料を支払う必要はありません。

 

 

②売買契約書印紙代

売買契約書印紙代は、売買契約が交わされる際に必要な費用です。取引される土地代金によって印紙代は以下のように変わります。

・１００万円超５００万円以下⇒１０００円

・５００万円超１０００万円以下⇒５０００円

・１０００万円超５０００万円以下⇒１万円

 

③登録免許税（所有権移転登記）

土地の所有権を売主から買主に移転する際に登記所に支払う費用です。

登録免許税の計算方法は【不動産評価額×１．５％】です。

この不動産評価額とは、国土交通省が定めた公的価格の事で、国の定めた細かな基準により決定されます。

また、登記の手続きは司法書士が代行しなければいけませんので

司法書士への報酬として、平均３～５万円支払います。

 

仮に５００万円の土地を購入し、不動産評価額が３００万円とすると

登録免許税⇒４万５千円　司法書士への報酬⇒３万円　　計７万５千円となります。

 

以上が一般的にかかる諸経費です。

 

そのほかにも土地によっては

下水道が引かれていないため、浄化槽を設置しなければならない。

建物が経ったままでの売買で、買主が解体費用を負担しなければならないなどの理由で

かかってきてしまう費用もあります。

前者は、比較的多い事例です。土地探しの際は注意しましょう。

親の土地に新築しようと思っています。

親の所有する土地にマイホームを建てようと考えている方は多いのではないでしょうか。

土地代が浮くことでかなり経済的になりますね。

ですがこの方法は、やり方によって相続税や贈与税が発生してしまうので

どのタイミングで税金がかかってしまうのか理解しているかしていないかで

かかるお金が大きく変わってきます。

 

では、どんな時に贈与税・相続税がかかるのか見ていきましょう。

 

①親の土地を時価よりも安い金額で購入し、お家を建てる場合

この場合は「みなし贈与」となり、子供は贈与税を支払わなければなりません。

例えば、時価９００万円の親の土地を、子供が３００万円で購入するとします。

この場合だと、贈与とはタダでもらうことを言うので本来の贈与とはなりません。

ですが、もし売主が他人だった場合、時価９００万の土地を３００万で譲ってくれるなんてことはないですよね。

子供は、売主が親だったために６００万円の得をしていることになります。

この様に、贈与ではなく売買であっても時価よりも安い金額での取引があった場合は

売った金額と時価の差額分は贈与されたとみなされます。これを「みなし贈与」と言います。

なので、この場合は６００万円分の贈与税がかかってしまうのです。

 

②子供は親に何も払わずに、親の土地に家を建てた場合。

上の考えから行くと、贈与税がかかっていると思いますよね。

本来、土地の持ち主が他人だった場合は土地を借りるということになり

毎月いくらか支払わなければなりません。仮にその地域の賃借料の相場が月１０万円とすると

毎月１０万円の贈与を受けていると考えます。

ですが、この場合は贈与税の対象とはならないのです。

この様な、親の土地に対して賃借料を支払うことなく借りる場合を「使用賃借」と言います。

この「使用賃借」になると贈与・みなし贈与とはならないのです。

その代わりに将来、親から子供へ相続する際に相続税がかかってしまいます。

 

では、親の土地に家を建てる場合、住宅ローンはどうなるのでしょうか。

一般的に土地を購入した場合には、土地・建物を含めて担保にかけられます。

これは、親の土地に家を建てるケースも同じで、親の土地でも担保設定されるのですが

その土地が別の借り入れで担保設定されていた場合は、ローンの審査が厳しくなってしまいます。

ですので、親の土地が担保設定されておらず、担保価値に問題がないことが必要となります。

もしいずれかに当てはまる場合は、自己資金をしっかりと蓄えておきましょう。

 

そして、親の土地に家を建てる際のデメリットが「相続時」にあります。

もし仮に親が亡くなった場合、その土地以外に財産がなければ家の敷地が唯一の相続財産となります。

もし家を建てた子供に兄弟がいる場合、その兄弟からしたら土地の一部を相続したとしても

現状、兄弟がお家を建てているため何の利用価値もありません。

そのため、代わりに金銭を対価として要求される場合がありますので、処理を巡っての争いが起きる可能性があるでしょう。